Bất chấp sự chững lại của thị trường chung, bất động sản khu công nghiệp vẫn sôi động tỏa sáng trong 6 tháng đầu năm 2022 với nhiều dự án triển khai. Cơ hội đã mở ra, với nguồn cầu khả quan, kéo theo mức giá thuê đất công nghiệp dự kiến sẽ có mức tăng khoảng 5-10% tại thị trường phía Bắc và 8-13% tại khu vực phía Nam.
Thị trường bất động sản khu công nghiệp dần khởi sắc kể từ đầu năm 2022, khi Việt Nam mở cửa lại các đường bay quốc tế sau đại dịch. Để thu hút các “đại gia” lớn trên thế giới cũng như đáp ứng nhu cầu phục hồi sản xuất, kinh doanh của doanh nghiệp trong nước, hàng loạt các dự án kho xưởng được khởi công tại nhiều địa phương, khu công nghiệp tỷ đô được xây dựng. Dẫn đến nhu cầu hỏi thuê dần phục hồi, theo đó, lượng hỏi thuê đất công nghiệp và kho xưởng CBRE nhận được lần lượt tăng 10% và 7% so với cùng kỳ.
Dự án khu công nghiệp đổ bộ.
Trong nửa đầu năm 2022, với nhu cầu logistics ngày càng tăng do làn sóng dịch chuyển các cơ sở sản xuất trên thế giới sang Việt Nam, CBRE đã ghi nhận nhiều dự án bắt đầu triển khai hoạt động ở cả miền Bắc và miền Nam. Một số dự án như lễ khởi công của VSIP 3 – KCN thứ 11 của VSIP tại Việt Nam tại tỉnh Bình Dương với diện tích hơn 1.000 ha, KCN DEEP C – giai đoạn 1 tại Khu công nghiệp DEEP C Hải Phòng II với quy mô 10,6 ha, JD Future Explore V Limited khởi công xây dựng Khu Logistics JD Property (Việt Nam) Hải Phòng 1 tại Khu phi thuế quan và Khu công nghiệp Nam Đình Vũ (Khu 1), với diện tích đất 97.000m2. Dự án gần đây nhất – “Dự án 16 – Kho hàng may sẵn BW Phú Nghĩa” được BWID khởi động vào tháng 6 năm 2022 tại Khu công nghiệp Phú Nghĩa, Hà Nội. Đây là dự án đầu tiên của BW tại Hà Nội được xây dựng theo tiêu chuẩn xanh LEED.
Cơ sở hạ tầng khu vực phía Bắc đang được cải thiện. Đầu tiên kể đến, Hà Nội bắt đầu thực hiện dự án đường vành đai 4 vào tháng 4/2022. Với hơn 2.500 tỷ đồng đầu tư vào 2 bến container tại Hải Phòng, thị trường cũng chứng kiến sự mở rộng về quy mô hạ tầng cảng biển. Bắt đầu từ tháng 8/2022, tuyến cao tốc Vân Đồn-Móng Cái sẽ được đưa vào sử dụng. Trong khi đó, đường vành đai 3 được kỳ vọng sẽ nâng cao năng lực cạnh tranh cho khu vực phía Nam. Với chiều dài 76,34 km, đường vành đai 3 đi qua địa phận 4 tỉnh: Thành phố Hồ Chí Minh, Bình Dương, Đồng Nai và Long An. Công tác chuẩn bị đầu tư và triển khai dự án bắt đầu từ năm 2022, cơ bản hoàn thành vào năm 2025 và đưa vào sử dụng vào năm 2026. Dự án đường vành đai 3 của Thành phố Hồ Chí Minh được Quốc hội thông qua chủ trương đầu tư vào giữa tháng 6/2022. Với sự hoàn thiện của hệ thống cơ sở hạ tầng, thị trường khu công nghiệp được kỳ vọng sẽ đón nhận nhu cầu tích cực trong thời gian tới.
Nhu cầu thuê đất tiếp tục “tăng nhiệt”
Về tình hình hoạt động thị trường đất công nghiệp, các thị trường cấp 1 ghi nhận tỷ lệ lấp đầy khả quan ở mức từ 80% ở khu vực phía Bắc và 90% ở khu vực phía Nam trong 6 tháng đầu năm 2022. CBRE ghi nhận số liệu của 5 tỉnh/thành phố trọng điểm phía Bắc bao gồm Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, và Hải Dương với gần 15.000 ha đất công nghiệp. Trong khi đó, các thành phố chính ở khu vực phía Nam là TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương và Long An với tổng quy mô đất hơn 30.000 ha.
Nhu cầu mở rộng mạnh mẽ từ lĩnh vực ô tô và điện tử dự kiến sẽ thúc đẩy tỷ lệ lấp đầy các khu công nghiệp tăng cao đặc biệt tại khu vực phía Bắc. Trong 6 tháng đầu năm, yêu cầu hỏi thuê từ các ngành này chiếm khoảng 22% yêu cầu hỏi thuê gửi tới CBRE tại phía Bắc. Bên cạnh đó, các tên tuổi lớn trong lĩnh vực điện tử như Samsung, LG Display, Xiaomi, Goertek cũng công bố kế hoạch mở rộng, tăng vốn, hoặc thuê mới nhà xưởng để bắt đầu sản xuất tại Việt Nam.
CBRE kỳ vọng diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử sẽ tiếp tục tăng trưởng. Với mỗi 1 tỷ đô la Mỹ doanh thu từ thương mại điện tử, thị trường sẽ cần thêm 92.903 m2 diện tích logistics. Trong 5 năm tới, dự kiến cần khoảng 160-200 triệu m2 diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử trên toàn thế giới. Việt Nam đang dần trở thành nền kinh tế kỹ thuật số lớn thứ hai ở Đông Nam Á, chỉ sau Indonesia, và thị trường Việt Nam dự kiến sẽ thu hút nhiều doanh nghiệp quy mô lớn hơn. Dựa theo dự báo tăng trưởng về quy mô thương mại điện tử tại Việt Nam, ước tính sẽ cần thêm hơn 2 triệu m2 diện tích logistics dành riêng cho thương mại điện tử tới năm 2025 cho cả nước.
Giá đất dự báo tăng cao
Nhờ tỷ lệ lấp đầy khả quan, giá thuê đất trung bình ghi nhận mức tăng trưởng tại các thành phố công nghiệp chính, 5-12% tại phía Bắc, và 8-13% tại phía Nam so với cùng kỳ năm trước. Theo ghi nhận của CBRE đối với một số khu công nghiệp tiêu biểu trong từng khu vực, mức giá chào thuê thậm chí có thể tăng tới 20% tại một vài dự án ở khu vực phía Bắc và khoảng 26% ở khu vực phía Nam. Trong khi đó, với việc nguồn cung kho đang tăng nhanh tại nhiều địa phương, giá thuê kho được giữ ở mức ổn định. Giá đất công nghiệp dự kiến sẽ duy trì ở mức cao, trong khi giá thuê nhà kho và xưởng dự kiến biến động nhẹ ở mức 0-3%/năm .
CBRE Việt Nam nhận định, trong vòng ba năm tới, nguồn cung đất công nghiệp sẽ tăng thêm hơn 14.000 ha cho cả hai thị trường. Trong đó, các tỉnh công nghiệp cấp 2 sẽ lần lượt chiếm khoảng 21% đến 42%. Với nguồn cầu khả quan, mức giá thuê đất công nghiệp dự kiến 8-13% một năm trong 3 năm tới tại khu vực phía Nam. CBRE dự báo, tại miền Nam sẽ có khoảng 5 triệu m2 tổng diện tích sàn đến năm 2024.
Trong khi đó, số liệu khảo sát của Cushman & Wakefield cũng cho thấy, TP.HCM có giá thuê đất công nghiệp cao nhất nước, sắp chạm ngưỡng 200 USD/m2 (tương đương 4,7 triệu đồng/m2). Còn mặt bằng giá thuê trung bình các tỉnh thủ phủ công nghiệp chủ chốt thuộc miền Nam đạt 135 USD mỗi m2 (gần 3,2 triệu đồng/m2) cho một chu kỳ thuê.
Về triển vọng thị trường, bà Thanh Phạm, Phó Giám đốc – Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, CBRE Việt Nam cho biết: “Việc cam kết trước tiền thuê mạnh mẽ sẽ tiếp tục diễn ra tại các khu công nghiệp có vị trí thuận lợi hoặc có lợi thế riêng. Ngoài ra, những nơi có nhu cầu gia tăng trên nhiều ngành công nghiệp sẽ chứng kiến sự gia tăng sẵn có của đất công nghiệp, nhà kho và nhà máy. Các chủ đầu tư nên tùy chỉnh cách tiếp cận cho thuê của họ đối với từng khu vực, trong khi người thuê nên tận dụng lợi thế của việc mở rộng triển vọng đồng thời có được các điều khoản tốt hơn. Ngoài ra, người ta dự đoán rằng giá thuê đất công nghiệp sẽ vẫn ở mức cao ở nhiều nơi. Một xu hướng khác là việc mở rộng các nhà máy và nhà kho nhiều tầng ở những vùng thiếu đất công nghiệp hạn chế”.
Ngoài ra, Công ty Cổ phần Chứng khoán VNDirect đưa ra nhận định về lĩnh vực bất động sản công nghiệp, cho rằng việc khuyến khích đầu tư cơ sở hạ tầng công cộng sẽ thúc đẩy lĩnh vực này trong ngắn hạn.
Nguồn: cafef.vn